Правовые аспекты покупки дома
Сделки с недвижимостью часто сопряжены со сложностями и рисками, а если речь идет о покупке частного дома за городом, то риски удваиваются. Выбрать подходящий дом и участок сложнее, чем квартиру, а кроме того, на рынке загородного жилья есть свои подводные камни.
Безопаснее всего купить дом в Казани в организованном коттеджном поселке, застройкой которого занимался девелопер. С самостроями ситуация обстоит сложнее. Нарушение при строительстве делает невозможным регистрацию права собственности, но даже если соблюдались все технологии строительства, то можно, например, наткнуться на земельный участок с обременением. А может быть и такое, что права на дом оформлены, а на землю нет, или на участке находится незарегистрированная постройка. Также рынок загородной недвижимости не застрахован от двойных продаж, когда один дом одновременно продается нескольким покупателям.
Проверка документов
Проверка документов на дом и землю — важный этап в сделке. Базовый набор выглядит следующим образом:
● право собственности на участок,
● право собственности на строение,
● кадастровый паспорт участка и дома,
● технические паспорта дома и домовладения,
● договоры на подключение к коммуникациям.
Правоустанавливающие и технические документы на дом должны соответствовать данным выписки из ЕГРН. Часто бывают расхождения по площади дома, когда собственник сделал пристрой, но не узаконил его. Могут быть и расхождения с кадастровой картой. В этом случае, а также если вообще нет межевания, придется вызвать кадастрового инженера. Если есть пересечение границ с границами смежного земельного участка, то зарегистрировать собственность не получится. Также продавец должен предоставить доказательства того, что на участок и дом нет дополнительного обременения (залог, арест, банкротство, раздел имущества).
Предварительный и основной договор
Первый оформляется до сделки. В нем фиксируются основные условия сделки и штрафы за ее расторжение каждой из сторон. На этом этапе покупателем вносится задаток. Что касается основного договора, то он может быть единым для участка и строений. В нем прописываются все узаконенные постройки на участке.
В обязательном порядке документ должен содержать информацию о:
● сторонах сделки,
● объектах сделки,
● сумму сделки и подробный порядок расчетов,
● заявление продавца об отсутствии обременений,
● ответственность сторон при нарушении договора.
Договор подписывается в трех экземплярах: один для продавца, второй для покупателя, третий передается государственному регистратору.